深思網特約評論員 倪曉鋒

2020年7月20日，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），提出要按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件。次日，深圳市人大在網站對《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見。再加上深圳2019年出臺的《深圳市城中村綜合整治總體規劃（2019－2025）》（以下簡稱《規劃》），三箭齊發為打造高品質城市空間奠定了堅實的政策基礎。

《意見 》的改造對象是老舊小區，指的是城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。主要按照基礎類、完善類和提升類三種類型來補齊老舊小區在城市基礎設施、衛生防疫、社區服務等等方面的短板，其中，針對基礎類主要采取政府補貼的形式，提升小區市政配套基礎設施，包括供水、供電、排水、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等。完善類和提升類則聚焦于提升小區服務水平、智能化水平等，以居民自籌資金和社會籌資為主。

《條例》針對的則是城市建成區內基礎設施和公共服務設施亟待完善、環境惡劣或存在重大安全隱患，或者現有土地用途和建筑物使用功能不符合經濟社會文化發展要求的區域，提出對此類區域進行綜合整治或拆除重建。深圳市早在2009年就已經出臺《深圳市城市更新辦法》，但由于補償標準、業主同意比例等問題，“拆遷難”成為制約城市更新改造項目的主要因素。而《條例》則對更新條件、最低補償標準、征收條件等進行了詳細規定，避免過大的自由裁量權和不確定性。

《規劃》則是針對農村集體經濟組織繼受單位和原村民實際占有使用的土地?！兑巹潯窋R置產權爭議，避免大拆大建。提出納入城中村綜合整治范圍的居住用地，不得進行拆除重建工作，通過綜合整治，融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式，逐步消除城中村安全隱患、改善居住環境和配套服務、優化城市空間布局和結構。

深圳市建市以來，大力發展加工貿易產業，走工業化帶動城市化的發展道路，在短短40年的時間內，從一個面積只有3平方公里、建筑面積29萬平方米、人口2萬多人的邊陲小鎮發展成為面積近1000平方公里、人口近2000萬的國際化城市。在這個過程中，由于城市建設速度過快，出現城中村無序建設、老舊小區配套不完善、市政基礎設施標準不統一、職住分離、土地性質和建筑形態與經濟社會發展不協調等一系列問題，在一段時間內難以解決。城市更新通過綜合整治和拆除重建能夠較為徹底地解決建筑標準與城市發展脫節問題，但難度太大，多年來進展緩慢，而其導致的房價、租金上漲等問題又形成了擠出效應，把大量低收入的外來勞務工、城市服務人員向城市邊緣排擠，提升了城市運營成本。綜合整治在不對城中村進行拆除重建的情況下，大大改善了其生活環境，同時有效保障低成本居住空間的供應。長期以來，老舊小區的基礎設施和環境改造一直是一個難題，一方面難以列入城市更新計劃，另一方面，作為產權較為清晰的住宅小區，由于存在業主自擔原則而無法享受類似城中村綜合整治的政府補貼。對此，《意見》填補了相關政策空白點。

深圳經濟特區拼搏奮進40年，如今面對《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》中提出的更高要求，深圳出臺《意見》、《條例》、《規劃》，針對不同的改造主體、改造對象提出具有針對性的改造方法，不僅拓展了深圳市發展空間，補足了城市建設短板，改善了人居環境，而且保留了城市發展彈性，增強了城市發展韌性，為各類開發保護建設活動提供了堅實基礎，為深圳未來的空間藍圖繪就了可持續、高質量發展的底色。

（作者系深圳市社會科學院社會發展所博士，副研究員倪曉鋒）